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CarolinasConCasa.com
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LA
FUENTE de Información Para Compra de Vivienda
en Charleston, SC |
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Alan
Donald
Keller Williams Realty
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Yo escribo artículos relacionados con bienes raíces en publicaciones locales como la Revista Mira-Progresa. A continuación algunos de estos: LOS
SEGUROS Y SU PAPEL PARA LOS PROPIETARIOS DE VIVIENDA Cuando se compra un seguro (aseguranza) se da un sentimiento ambivalente: Uno siempre espera nunca tener que utilizarlo, pero da mucho gusto tenerlo en caso de necesitarlo! Los seguros protegen al usuario contra los diferentes riesgos inherentes a la propiedad de vivienda. He aquí algunos tipos de seguros y sus diferencias:
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ¿CÓMO
SE DEFINE EL BUEN SERVICIO? Para todo negocio (especialmente para aquellos que trabajamos en áreas de servicios profesionales), la satisfacción de nuestros clientes es clave para garantizar el éxito. Clientes satisfechos atraen a más clientes, y una buena reputación en el mercado (especialmente en un mercado pequeño como el de Charleston) es un activo muy codiciado. Es indispensable tener estrategias y prácticas de negocio que fomenten nuestra buena reputación en el mercado, y que hagan que nuestros clientes nos busquen repetidamente, y que nos recomienden a todos sus conocidos. ¿Entonces, cómo hace uno para que la mayoría de sus clientes queden muy satisfechos? Obviamente, se les tiene que proveer un excelente servicio. El problema es que la definición de "excelente servicio" puede variar entre una persona y otra. Para evitar decepcionar a sus clientes, yo recomiendo tener los siguientes puntos en mente:
Esto lo diferenciará a Ud. de otros proveedores y le dará el "toque personal" que quedará en la memoria de sus clientes hacia el futuro. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ¿ES
EL MOMENTO ÓPTIMO PARA COMPRAR CASA? Todo comprador se hace esta pregunta, ya que nadie quiere comprar casa y ver que su capital se deshace (en papel) con una disminución de precios después de comprar la casa. Mi bola de cristal (ya que nada es seguro) me dice que de aquí en adelante y por los siguientes doce meses cualquier momento va a ser un momento muy propicio para comprar, siempre y cuando: " Los compradores tengan un HORIZONTE MÍNIMO DE 4 A 5 AÑOS para vender la casa ", se enfoquen sobre la UTILIDAD y el BENEFICIO de tener vivienda propia, no sólo en el retorno a su INVERSIÓN a corto plazo " y puedan CALIFICAR PARA UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO (hoy en día se ha puesto más difícil, ya que los bancos han apretado sus criterios de calificación). El problema principal es que nadie puede predecir con certeza cuando el mercado ha tocado fondo (hasta que vuelva a subir de nuevo). Así que pegarle al puro fondo es prácticamente imposible (yo creo que estamos cerca del fondo, pero no podría asegurarlo). Por otra parte, también hay que considerar que los INTERESES siguen a un nivel muy bajo, y que muy posiblemente la INFLACIÓN sea más alta en los próximos años, así que es muy probable que las tasas de interés hipotecario suban. Supongamos (especulando) que el mercado baje otro 5% antes de estabilizarse para volver a subir. ¡Si Ud. le apuesta a esto y acierta, pues se ganaría la diferencia! A largo plazo, siempre habrá más cantidad de gente y la misma tierra, por lo que los precios de la propiedad raíz eventualmente subirán. ¿Pero qué pasa si en el entretanto los intereses se suben 1 o 2 por ciento? ¡Muy fácilmente Ud. podría "borrar con el codo lo que escribió con la mano", o inclusive llegar a salir perjudicado por haber esperado, ya que el interés más elevado lo tendrá que pagar durante 30 años! Recientemente he visto que algunos inversionistas están volviendo a entrar al mercado. Esta generalmente es una buena señal para tener en cuenta. Mi consejo: Es un buen momento para comprar, ya que hay muchas opciones de dónde escoger, los vendedores están bastante negociables, y los intereses bastante bajos. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- OPORTUNIDADES
DE MERCADO PARA LA COMPRA DE VIVIENDA Estamos en un mercado cambiante! Siempre que hay cambios, existen oportunidades para aquellos que conocen bien el mercado de los bienes raíces, que es cíclico. En este momento se han juntado dos fuerzas de mercado positivas y una negativa para la compra de vivienda: (+) El incremento de la oferta disponible - hay muchas más casas disponibles para la venta que hace dos años - esto le permite al comprador escoger con mayor calma y negociar un mejor precio. (+) El interés para los créditos hipotecarios continúa a un nivel bastante bajo - esto le permite a los compradores acceder a un nivel más alto de precio, manteniendo un pago mensual razonable. (-) El problema con los préstamos hipotecarios de alto riesgo (sub-prime) ha causado que los bancos se pongan mucho más estrictos con los requisitos y la documentación requerida para aprobar los préstamos. Ahora por lo general se requiere tener algo de dinero para poner como depósito (down payment), mostrar documentación para demostrar sus ingresos y tener buen crédito. Tristemente, hay gente que se metió en préstamos demasiado arriesgados, ó que ha perdido su empleo y ha tenido que parar de pagar su hipoteca. Aunque es una situación bastante desafortunada, este fenómeno ha creado oportunidades adicionales para aquellos que quieren comprar:
Hay que tener mucho cuidado con este tipo de venta, porque hay muchas cosas que pueden salir mal: En algunos casos no se pueden realizar las inspecciones para cerciorarse de que la casa está en buenas condiciones. Otras veces el título de la casa no es asegurable. Hay buenas oportunidades en términos de precio, pero traen ciertos riesgos - siempre es mejor consultar con su agente REALTOR® antes de efectuar la compra. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- DIEZ
PREGUNTAS PARA HACERLE AL BANCO ANTES DE OBTENER SU PRÉSTAMO
HIPOTECARIO
Cuando Ud. decide comprar vivienda, una de las primeras cosas que debería hacer (a menos que pueda comprar la vivienda en efectivo con sus propios ahorros) es buscar pre-aprobarse para crédito hipotecario con su banco ó entidad financiera. Una vez esté "pre-aprobado" por el banco, le será mucho más fácil hacer un buen negocio de compra. A mis clientes les recomiendo buscar cotizaciones de dos y quizás tres entidades, ya que las condiciones, las restricciones y los términos del préstamo pueden variar considerablemente entre uno y otro. Una vez tenga los dos ó tres "Estimados de Buena Fé" de los bancos, pídale a su agente REALTOR® que le ayude a compararlos, y a escoger el que mejor se acomode a sus circunstancias y necesidades personales. A continuación hay algunas de las preguntas que Ud. puede hacerle a cada banco, y cuyas respuestas le ayudarán a comparar las diferentes cotizaciones de préstamos:
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"DEBIDA DILIGENCIA" PARA LA COMPRA DE CASA Mucha gente cree que una vez se firma el contrato de compraventa el negocio está listo. La verdad es que muchos negocios se desbaratan después de tener un contrato firmado y antes del cierre. Esto es debido a varios factores que afloran durante el periodo de "Debida Diligencia (due diligence)" por parte del comprador o del banco. Estos procesos incluyen:
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GASTOS DE CIERRE PARA LA COMPRA DE VIVIENDA Cuando se compra vivienda en Carolina del Sur, hay una serie de gastos (en su mayoría previsibles) que el comprador debería conocer ANTES de firmar el contrato de compraventa, para evitar sorpresas desagradables más adelante. Generalmente el banco ó entidad financiera le da al comprador un ESTIMADO de estos gastos con su cotización (Good Faith Estimate), pero es sólo un estimado. El día anterior al cierre, el abogado le enviará a su agente de bienes raíces una copia del documento de balance para la transacción (HUD-1 Statement) para su revisión. Este documento detallará todos los gastos exactos que el comprador deberá pagar. A estos gastos se les denomina comúnmente los "Gastos de Cierre" (Closing Costs) e incluyen gastos relacionados con:
Incluyen: Originación (loan origination fee) puntos (discount points - interés prepagado para bajar la tasa de interés del préstamo), Avalúo (appraisal - generalmente se le paga al banco directamente antes del cierre y no es reembolsable) Informe de crédito (crédito report) Solicitud de préstamo (application fee) Verificación (underwriting - verificación de la documentación y aprobación final del préstamo por parte de la casa matriz del banco) Servicio de Impuestos (tax service fee) Certificado de inundación (flood certification fee) Reservas a depositar en fiducia (escrow reserves-porcentaje de los gastos que el banco va a pagar en el futuro, y va a pedirle al comprador para colocar en una cuenta fiduciaria, con el motivo de asegurarse de tener suficientes fondos al momento de pago, qu incluye impuestos y seguro, interés prepagado (prepaid interest - interés del préstamo desde la fecha de cierre hasta el comienzo del segundo mes después del cierre), seguro de inmuebles e inundación (hazard/homeowners and flood insurance) Investigación del Título de Propiedad (title charges), preparación del documento de compra, registro del título ante el municipio, investigación del título (abstract or title search, title examination) Preparación de documentos y gastos legales (document preparation & legal or attorney's fees) Seguro de título (title insurance premium / binder - protección para el comprador y para el banco en caso de un defecto en el título que no haya sido identificado durante la investigación de título, se paga sólo una vez en el momento de cierre) Mensajería para enviar y recoger los documentos del/al banco y a la municipalidad Registro oficial del cambio de dueño (recording fees) Inspecciones preliminares Levantamiento topográfico (survey) - para asegurarse de que los linderos y las bardas estén donde deben ser, e identificar las áreas protegidas dentro del terreno (easements) Inspección de termitas y humedad (CL-100) - para asegurarse de que la vivienda no tiene termitas, o daños causados por termitas ó humedad excesiva Seguro de garantía (home warranty - para proteger al comprador en case de que los sistemas mecánicos, como el aire acondicionado o el calentador de agua fallen durante el primer año) "¿Cuánto debo calcular para mis gastos de cierre?" Esta es una pregunta difícil de responder, ya que depende de muchos factores variables, incluyendo el costo de la casa, cuánto le van a cobrar el banco, las compañías de seguros, el abogado y los otros servicios. Yo recomiendo obtener una pre-aprobación de préstamo con un banco, solicitarle una cotización inicial (good faith estimate), y actualizar esta cotización una vez se tenga una vivienda específica en mente. Es la única manera de tener un estimado más o menos aproximado. (Como guía muy aproximada, para una casa de $150,000 se podría gastar entre $4,500 y $6,500 en gastos de cierre) ¡Sin embargo, en un mercado "de abundante oferta" como en el que estamos en Charleston ahora mismo, su Realtor® debería ayudarle a estructurar su contrato de oferta, de tal manera que el vendedor de la casa pague un buen porcentaje (si no la totalidad) de estos gastos! ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- DECISIONES,
DECISIONES….PARA LA COMPRA DE CASA Para la mayoría de las personas, la compra de vivienda es una de las más importantes decisiones financieras de su vida. Generalmente la vivienda es la posesión familiar de mayor valor, y es la manera más fácil de aumentar el patrimonio familiar. Muchas personas "hacen la tarea" para comprar electrodomésticos o automóviles (comparan precios, calidades, almacenes, investigan en Internet, etc.) antes de comprarlos. Sin embargo, a la hora de comprar casa, no tienen un método para selección, y simplemente van llamando a los avisos de casas que ven para la venta. Aquí les muestro un sistema de búsqueda que les va a permitir "hacer la tarea" para la compra de su casa. Los siguientes pasos los van a ayudar a tomar una decisión más racional y menos impulsiva para la selección de su vivienda: 1. Haga una lista de sus CRITERIOS DE COMPRA. Estos pueden incluir, entre otras cosas:
2. Siéntese con su familia, y ASÍGNELE UNA PRIORIDAD a cada uno de estos criterios. Asígnele un puntaje de 1 a 10 (1 NO ES IMPORTNTE, 10 es FUNDAMENTAL) a cada uno de estos criterios. Este puntaje refleja la importancia de este criterio dentro del total. Haga una tabla de los criterios y sus puntajes para evaluar diferentes casas (ver ejemplo). 3. Cuando vaya a ver viviendas con su agente inmobiliario, califique cada una de las propiedades de acuerdo a su lista de criterios. Asígnele una calificación de 1 a 10 (1 es malo, 10 es excelente) para cada criterio. 4. Multiplique el puntaje de cada criterio por la calificación de cada vivienda y sume el total para cada vivienda. El puntaje final le va a dar una indicación (fríamente calculada) de si esta casa se ajusta a sus necesidades y criterios. Combine esto con la parte emocional (¿Nos gusta? ¿No nos gusta?) y combine esto con la asesoría de su agente Realtor - así podrá tomar una decisión de compra mucho más fácilmente, y podrá evitar errores y diferencias de opinión en su toma de decisiones. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
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